Les plus-values immobilières représentent un aspect crucial de l’investissement et de la vente de biens immobiliers. Comprendre les implications fiscales de ces transactions est essentiel pour éviter des surprises désagréables et pour optimiser vos gains.
Exonérations
La résidence principale bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value. C’est à dire que vous conserverez l’entièreté de la plus-value sans avoir à payer d’impôts ni même de prélèvements sociaux sur la vente de votre résidence principale
Certaines cessions, comme la vente de la première cession d’un logement neuf, peuvent également être partiellement exonérées sous certaines conditions.
Calcul des Plus-Values
Dans le cas où vous seriez redevable de la taxe sur les plus value immobilière, la première étape consiste à calculer le montant de la plus-value imposable.
Celle-ci est calculée en soustrayant le prix de vente de la propriété du prix d’achat initiale.
Néanmoins, certains frais peuvent venir s’ajouter au prix d’achat afin de diminuer la plus value imposable.
Prix d’acquisition
Frais d’acquisitions
Les frais d’acquisition, (comme les frais de notaire par exemple), sont inclus dans le prix d’achat venant majorer celui-ci.
Attention cependant, ces frais ne peuvent être inclus que s’ils ont été effectivement supportés et sur justification d’un document (facture, quittance etc).
En cas d’impossibilité de pouvoir justifier les frais, ou si le contribuable le souhaite, il est possible d’appliquer une forfait de 7.5% par rapport au prix d’acquisition (prix tel que stipulé dans l’acte).
Exemple :
Monsieur Gérard a acheté un appartement au prix de 100 000 €
Cas n°1 : au réel
Il a payé 5 000 € de frais lors de l’acquisition de celui-ci. Il peut donc les ajouter au prix d’achat.
Le prix d’achat pris en compte lors du calcul de la plus-value sera donc de 105 000 € si l’on compte les frais d’acquisition
Cas n°2 : au forfait
Dans le cas ou monsieur Gérard aurait perdu les justificatifs, ou tout simplement s’il le souhaite, il convient d’appliquer le forfait des 7.5%.
Dans ce cas, le prix d’achat sera majoré de 7 500 € (100 000 x 7.5%). Montant alors le prix d’achat à 107 500 €. Monsieur Gérard peut donc constater que le forfait est ici plus intéressant pour lui que la déduction des frais réels.
Déduction des travaux
Il est possible également de majorer le prix d’acquisition du montant des travaux effectués.
Pour cela, plusieurs conditions à respecter :
- Les frais doivent avoir été supportés par le vendeur
- Ils doivent avoir été réalisé par une entreprise
- Ils doivent être justifié preuve à l’appui
- Ne pas déjà avoir été prise en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (en cas de revenus fonciers par exemple).
- Elles ne sont pas des dépenses locatives.
Au même titre que pour les frais d’acquisition, il est possible d’appliquer un forfait à de 15% en lieu et place des dépenses réels. Attention cependant, afin de pouvoir profiter du forfait, le contribuable doit posséder l’immeuble depuis plus de 5 ans.
Attention, il n’est pas possible de réduire au réel toutes les dépenses de travaux si le contribuable était sur le régime du micro foncier. En effet, le forfait du micro est censé prendre en compte les dépenses de travaux, l’administration fiscale considère donc qu’elles ont déjà été prise en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (condition 4).
Il est cependant possible d’appliquer le forfait de 15%
Exemple :
Madame Martin a acheté une maison au prix de 200 000 €
Cas n°1 : au réel :
Elle a effectué des travaux pour un montant total de 40 000 € et possède tous les justificatifs. Ces frais peuvent donc se cumuler au prix d’achat de la maison.
Le montant pris en compte lors du calcul de la plus value sera alors de 240 000 €
Cas n°2 : au forfait :
Si madame Martin le souhaite, ou si elle ne respecte pas les conditions permettant la déduction du réel, il est possible d’appliquer le forfait de 15%.
Dans ce cas, le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value sera de 230 000 € (200 000 + (200 000 x 15%)). Ici, la prise en compte des frais réels sera plus avantageux.
Il est a noter que le forfait peut être appliqué même si le contribuable n’a effectué aucun travaux. Il doivent juste en être propriétaire depuis plus de 5 ans.
Prix de cession
Le prix de cession du vendeur est celui mentionné dans l’acte notarié.
Ce montant peut être minoré de certains frais effectivement supportés par le vendeur :
- Frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire (ex : agent immobilier)
- Frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires (ex : Diagnostics de performance énergétique)
- Indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation
- Frais de voirie, réseaux et distributions en ce qui concerne les terrains à bâtir
- Frais de main levée d’hypothèque
Calcul
Une fois les frais pris en compte, le calcul de la plus-value correspond donc au prix de vente du bien – son prix d’achat
Exemple :
Monsieur Marcel a acheté un bien à 100 000 €. Plus tard il le revend à 200 000 €. Malheureusement, monsieur Marcel n’étant pas très organisé, il a perdu tous les justificatifs de dépenses. Il devra donc être au forfait pour les dépenses
Ainsi, son prix d’achat sera majoré de :
- 7 500 € au titre des frais d’acquisition (forfait de 7.5%)
- 15 000 € au titre des dépenses de travaux (forfait de 15%)
Le prix d’achat à prendre en compte sera alors de 122 500 € (100 000 + 7 500 + 15 000).
Il a également payé 5 000 € à une agence immobilière dans le cadre de la vente de son bien.
Le prix de vente prix en compte sera alors de 195 000 € (200 000 – 5 000).
La plus value imposable retenue par l’administration fiscale sera donc de 72 500 € (195 000 – 122 500).
Abattements pour Durée de Détention
Le régime fiscal français permet d’appliquer un abattement sur les plus-values immobilières en fonction de la durée de détention.
Abattement pour l’impôt sur les plus-values
En France, les abattements pour durée de détention sont les suivants :
- 6 % à partir de la 6ème année.
- 4 % pour la 22e année.
Après 22 ans de détention, l’abattement atteint 100 %, ce qui signifie que la plus-value est totalement exonérée d’impôts après ces 22 ans.
Attention, l’année est calculé par période de 12 mois à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.
Un bien acheté le 12 Mars 2010 et revendu le 11 Mars 2013 sera considéré comme détenu depuis seulement 2 ans (alors qu’il sera considéré comme détenu depuis 3 ans s’il est vendu le 13 Mars 2013).
Exemple :
Madame Dubois revend un bien qu’elle possède depuis 10 ans. Elle bénéficiera donc d’un abattement de 24% sur sa plus-value (6% x 4 ans).
La plus value retenue est de 100 000 €, elle bénéficie donc d’un abattement de 24 000 € (100 000 x 24%)
Elle ne sera donc imposé que sur 76 000 € au titre de l’impôt (100 000 – 24 000).
Abattement pour les prélèvement sociaux
En plus de l’impôt à proprement dit, chaque contribuable doit également s’acquitter de prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières.
Ces prélèvements bénéficient également d’un abattement pour durée de détention :
- 1,65 % par année de détention au delà de la 5ième année,
- 1,60 % pour la 22éme année de détention,
- 9 % à partir de la 23éme année.
Cet abattement atteint 100% après 30 ans de détention, ce qui signifie que le contribuable est totalement exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans.
Exemple :
Monsieur Durand revend un bien qu’il possède depuis 26 ans. Il bénéficiera donc d’un abattement de 64% sur sa plus-value ((1.65% x 16) + 1.60% + (9% x 4)).
La plus value retenue est de 100 000 €, il bénéficie donc d’un abattement de 64 000 € (100 000 x 64%).
il sera donc imposé sur 36 000 € au titre des prélèvements sociaux (100 000 – 64 000).
Ces prélèvements viennent en plus de l’impôt
Taux Applicables
En ce qui concerne les plus-values immobilières, le taux concernant l’impôt sur le revenus est de 19%.
Pour les prélèvements sociaux, le taux est de 17.2%
En cas de plus value imposable supérieure à 50 000 € une taxe supplémentaire est due : la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Celle-ci est progressive et est résumé dans le tableaux suivant
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 à 60 000 | 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 | 2% PV |
| De 100 001 à 110 000 | 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 | 3% PV |
| De 150 001 à 160 000 | 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 | 4% PV |
| De 200 001 à 210 000 | 5% PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 | 5% PV |
| De 250 001 à 260 000 | 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| > à 260 000 | 6% PV |
Exemple Final
Madame Moreau a acquis un logement locatif au prix de 100 000 €.
Elle le revend 12 ans plus tard pour une valeur de 250 000 €. Pour la revente, elle a fait appel à une agence qui lu a facturé 1 000 €. Le prix de revente pris en compte sera donc de 249 000 €
Comme elle n’a pas fait de travaux et qu’elle n’a plus les justificatifs elle décide de calculer la plus-value avec uniquement les forfaits.
Le prix d’achat sera donc majoré de 7 500 € (7.5%) et de 15 000 € (15%). Cela fait donc un prix d’achat de 122 500 €.
La plus-value imposable retenue par l’administration fiscale est donc de 126 500 € (249 000 – 122 500).
Grâce aux abattement pour durée de détention, l’assiette imposable de la plus value est réduite à 80 960 € en ce qui concerne l’impôt sur le revenu (126 500 – (126 000 x 36%)).
L’assiette retenue pour les prélèvements sociaux sera quant à elle de 113 976 € (126 500 – (126 000 x 9.9%))
De plus, la plus-value imposable étant supérieure à 50 000 € (elle est de 80 960 €), Madame Moreau devra également s’acquitter de la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
Au total :
Madame Moreau devra :
- 15 382 € au titre de l’impôt sur le revenu (80 960 x 19%)
- 19 604 € au titre des prélèvements sociaux (113 976 x 17.2%)
- 1 619 € au titre de la taxe sur les plus values immobilières élevées (80 960 x 2%)
Madame Moreaux devra donc payer un total de 36 605 € d’impôts sur sa plus-value immobilière.