L’indivision est un mode de propriété commun où plusieurs personnes possèdent chacune une part d’un même bien.
L’indivision légale
L’indivision légale est la situation dans lesquels les indivisaires n’ont pas créé de contrats afin de gérer l’indivision. Cela peut arriver par plusieurs situations comme une succession, la dissolution d’une société, un divorce etc…
Dans cette situation, les partis à l’indivision ont chacun les mêmes droits de gestion sur le bien.
Le droit de sortir de l’indivision à tout moment
Le droit principal des membres d’une indivision est de pouvoir sortir de celle-ci n’importe quand. C’est pourquoi l’indivision est une situation précaire car elle peut prendre fin à tout moment 1article 815 du Code Civil .
En effet, toute personne peut demander le partage de l’indivision. Cela peut se faire
- À l’amiable si les autres partis sont d’accords.
- Ou demander un partage judiciaire en l’absence d’accord de tous les indivisaires. Dans cette situation, ce sera le juge qui décidera des modalités du partage.
Attention cependant, si le principe veut qu’il soit toujours possible de sortir de l’indivision, certaines situations peuvent amener à un sursis au partage. C’est notamment le à la demande du conjoint survivant sur le local d’habitation2 article 822 du Code Civil.
Gestion de l’indivision
En principe, tous les membres de l’indivision ont une égalité de droit en ce qui concerne la gestion de celle-ci. Ils doivent donc tous être d’accord sur tous les actes de gestion.
Néanmoins, afin d’éviter des blocages sur certains actes de gestion courante, les décisions peuvent être pris à la majorité des 2/3 des droits indivis. Ces actes de gestion courante concernent :
- Les actes d’administration simples
- Donner un mandat général d’administration à l’un des indivisaires ou un tiers
- Vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision
- Conclure et renouveler les baux autre que ceux portant sur un immeuble à usage agricole commercial, industriel ou artisanal.
Attention : ils doivent en informer les autres indivisaires, même si leur vote n’est pas pris en compte.
En ce qui concerne tous les actes qui ne relève pas de l’exploitation normale (par exemple une vente), alors le consentement de tous les indivisaires est requis.
Les autre droits des indivisaires
Les indivisaires disposent également d’autres droits notamment :
- Droits sur les bénéfices : Chaque indivisaire a le droit de conserver une partie des bénéfices d’un bien indivis (des loyers par exemple). Cela se fera en majorité selon sa quote-part dans l’indivision
- Droits d’usage : Chaque indivisaire peut se servir de la chose commune. Il devra néanmoins en subir les conséquences si cela affecte les autres indivisaires.
- La cession de ses droits : Un indivisaire peut revendre ou donner sa part d’indivision. Cela ne déclenche pas le partage de l’indivision.
- Droit de préemption : Dans la continuité du droit de cession, les indivisaires restant possèdent un droit de préemption. C’est à dire qu’ils sont prioritaires sur le rachat de la part cédée.
- Droit de demander une avance : Chaque indivisaire peut demander une avance sur sa part s’ils respectent certaines conditions. Néanmoins, cette avance devra être prise en compte lors du partage définitif de l’indivision.
L’indivision Conventionnelle
Souvent, les règles de base de l’indivision ne conviennent pas aux indivisaires. Il est alors possible de faire une convention d’indivision. Cette convention est un contrat entre les indivisaires afin d’adapter celle-ci aux différents besoins de chacun.
Contenu d’une convention d’indivision :
Une convention d’indivision peut contenir divers éléments, notamment :
- La description du bien : Cela inclut l’adresse précise du bien, sa superficie, sa configuration, et tout autre détail pertinent.
- La répartition des droits : La convention précise la part de chaque indivisaire dans la propriété. Cette répartition peut être égale, en fonction de la contribution financière de chaque partie, ou selon tout autre accord convenu.
- Les règles de gestion : La convention peut établir des règles pour la gestion du bien, telles que la répartition des frais d’entretien, de réparation et de taxes.
- L’usage du bien : Elle peut également définir comment le bien sera utilisé. Par exemple, elle peut spécifier si le bien est destiné à la location, à un usage résidentiel, commercial ou autre.
- Les décisions importantes : La convention peut exiger un accord unanime ou une majorité qualifiée pour prendre des décisions importantes concernant le bien, telles que la vente ou la rénovation.
- Le processus de résolution des conflits : Elle peut prévoir un mécanisme de résolution des différends entre les indivisaires, par exemple, la médiation ou l’arbitrage.
Pourquoi rédiger une convention d’indivision ?
Rédiger une convention d’indivision présente plusieurs avantages :
- Clarification des droits et responsabilités : Elle permet de définir clairement les droits et les responsabilités de chaque indivisaire, réduisant ainsi les risques de conflits futurs.
- Prévention des litiges : En établissant des règles précises, elle contribue à prévenir les litiges et à faciliter la résolution des conflits.
- Protection des intérêts : Elle protège les intérêts de chaque indivisaire en garantissant une gestion équitable du bien.
- Rédaction et enregistrement :
- Facilitation de la vente ou du transfert : Elle peut inclure des dispositions sur la manière dont un indivisaire peut vendre sa part ou transférer ses droits à un tiers.
La convention d’indivision permet de gérer la copropriété d’un bien de manière harmonieuse et éviter les conflits entre les indivisaires.
Elle offre une flexibilité considérable pour personnaliser les termes de l’accord en fonction des besoins spécifiques des parties impliquées, et elle est généralement recommandée lorsque plusieurs personnes détiennent conjointement un bien immobilier.
Rédaction et enregistrement :
La convention d’indivision doit être rédigée de manière claire et précise. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour assurer la validité juridique de la convention. Une fois rédigée, elle peut être enregistrée auprès des autorités compétentes, ce qui peut être obligatoire dans certaines juridictions.