Usufruit de SCPI
pour sociétés IS
Percevez les revenus d'un patrimoine immobilier européen bien supérieur à votre investissement. Cash-flow positif dès la première année, fiscalité optimisée, extinction naturelle du risque de liquidité.
Ticket d'entrée : 50 000 € · Sur liste d'attente
Réservé aux sociétés IS et SC patrimoniales. Premier échange offert.
Rendement annualisé potentiel
Risque de liquidité résiduel
Ticket d'entrée minimum
Comment ça fonctionne
La mécanique du démembrement
mise au service des sociétés
Acheter l'usufruit, pas la propriété
En acquérant uniquement l'usufruit temporaire d'une SCPI (5 à 10 ans), vous payez une fraction du prix de la pleine propriété. La clef de démembrement est généralement comprise entre 25 et 35% de la valeur totale selon la durée.
Percevoir les revenus d'un capital 3x supérieur
Votre société perçoit l'intégralité des loyers générés par la valeur en pleine propriété, alors qu'elle n'a investi qu'une fraction de ce montant. C'est le coeur de l'effet de levier propre à l'usufruit.
Fiscalité allégée pour les SCPI européennes
Les SCPI à patrimoine majoritairement européen distribuent des revenus déjà fiscalisés à la source (Allemagne, Pays-Bas, Espagne...). Pour une société IS française, ces revenus bénéficient le plus souvent d'un crédit d'impôt ou d'une exonération partielle. L'amortissement comptable de l'usufruit génère également une charge déductible.
Extinction naturelle du risque de liquidité
À l'issue de la durée convenue, l'usufruit s'éteint de plein droit. Contrairement à une part en pleine propriété, il n'est pas nécessaire de revendre : le risque de liquidité disparaît naturellement. C'est une caractéristique unique dans l'univers des placements immobiliers.
Public cible
Ce produit est fait pour vous si...
Votre société est soumise à l'IS et dispose d'une trésorerie excédentaire stable
Vous gérez une société civile patrimoniale et cherchez un rendement immobilier optimisé
Vous souhaitez un cash-flow positif rapide sans immobilisation de capital sur 15 ou 20 ans
Vous disposez d'un ticket minimum de 50 000 euros
Accessibilité
L'usufruit de SCPI est quasi-inexistant sur le marché retail. Nous sommes parmi les rares à le proposer en dehors des grandes banques privées, sans minimum de plusieurs millions d'euros.
Sélection des SCPI
Nous ne travaillons qu'avec des SCPI à fort historique de distribution, à patrimoine diversifié et géographiquement résilient. La qualité de la sélection est le premier rempart contre le risque de défaut.
Accompagnement
Modélisation complète de votre situation IS, projection des flux nets après impôt, coordination avec votre expert-comptable. Ce n'est pas un produit vendu à la chaîne.
Exemple chiffré
150 000 € investis en usufruit SCPI :
ce que ça produit concrètement
Société IS à 25 %, SCPI européenne à 6,5 % de rendement, clef d'usufruit 32,5 %, durée 10 ans, sans emprunt et avec 1% de charges annuelles.
461 538 €
Valeur en pleine propriété exposée
~9,1 %
TRI sur 10 ans
239 625 €
Cash-flow net cumulé sur 10 ans
Positif dès l'an 1159,8 %
Rendement sur apport
| Année | Revenus bruts | Résultat avant IS | Amortissement | IS (25 %) | Cash-flow net |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 15 000 € | 13 500 € | 15 000 € | 0 € | 13 500 € |
| 2 | 30 000 € | 20 € | 15 000 € | 3 375 € | 25 125 € |
| 3 | 30 000 € | 20 € | 15 000 € | 3 375 € | 25 125 € |
| 4 | 30 000 € | 20 € | 15 000 € | 3 375 € | 25 125 € |
| 5 | 30 000 € | 20 € | 15 000 € | 3 375 € | 25 125 € |
| Années 6 à 10 (identiques à l'an 2) | 25 125 € / an | ||||
Illustration non contractuelle. Délai de jouissance de 6 mois appliqué la première année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Simulateur
Modélisez votre situation
Ajustez les paramètres selon votre société et votre enveloppe. Les résultats sont une illustration, pas une promesse de rendement.
Paramètres
Valeur PP : 307 692 €
Cash-flow total
159 750 €
Rendement sur apport
159,8 %
TRI
9,1 %
Cash-flow an 1
9 000 €
Transparence
Les risques, clairement.
Un produit premium n'est pas un produit sans risque. Voici ce qu'il faut comprendre avant d'investir.
Risque locatif et de distribution
Si la SCPI réduit ou suspend ses distributions, les revenus attendus diminuent proportionnellement. Contrairement à un loyer direct, vous n'avez pas de recours sur un locataire identifié. C'est le risque principal.
Absence d'actif résiduel
À l'extinction de l'usufruit, il ne reste rien à revendre. Tout le rendement doit être capté pendant la durée du démembrement. C'est structurellement différent d'un investissement en pleine propriété.
Notre réponse à ces risques
Nous sélectionnons uniquement des SCPI avec plus de 10 ans d'historique, des taux d'occupation élevés, une diversification géographique et sectorielle forte, et des gérants reconnus. La modélisation intègre des scénarios de stress sur les distributions.
FAQ
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'usufruit de SCPI exactement ? +
L'usufruit de SCPI consiste à acquérir uniquement le droit de percevoir les revenus d'une SCPI pour une durée déterminée (5 à 10 ans), sans détenir la nue-propriété. Le prix d'achat est réduit en fonction de la clef de démembrement, ce qui permet de percevoir des revenus sur une valeur d'actifs bien supérieure à l'investissement réel.
Pourquoi c'est particulièrement intéressant pour une société IS ? +
Les SCPI européennes distribuent des revenus déjà soumis à l'impôt dans leur pays d'origine. Pour une société IS française, une convention fiscale bilatérale permet souvent d'éviter la double imposition, réduisant fortement la fiscalité réelle sur ces revenus. L'amortissement comptable de l'usufruit génère également une charge déductible.
Ce produit est-il adapté à une SC patrimoniale ? +
Oui, sous conditions. Une SC patrimoniale soumise à l'IS bénéficie des mêmes avantages fiscaux qu'une société commerciale IS. Si la SC est à l'IR (régime translucide), la mécanique fiscale est différente et l'analyse doit être conduite au niveau des associés. Nous étudions chaque situation au cas par cas.
Pourquoi les places sont-elles limitées ? +
Chaque opération nécessite une modélisation complète de la situation IS, une sélection rigoureuse des SCPI et une coordination avec l'expert-comptable du client. Ce n'est pas un produit industrialisable. Nous n'accompagnons qu'un nombre limité de dossiers par trimestre pour maintenir la qualité du conseil.
Rejoignez la liste d'attente
Les tickets sont attribués au compte-goutte. Inscrivez-vous pour être contacté en priorité lors de la prochaine fenêtre d'investissement.
Vos données ne sont utilisées qu'à des fins de recontact et ne sont pas transmises à des tiers.
Une question urgente ?07 71 73 31 30
Les performances mentionnées sont des estimations non contractuelles basées sur des hypothèses de marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques de perte en capital.